摘要：想要办理房产证的刘女士发现，最近，郑州的不动产登记中心的线上预约，很难预约成功。“约了半个月，一次都没有约上。”刘女士说，自己多次打开郑州市不动产登记中心的线上预约窗口，但每次看到的都是“业务已经约满”。刘女士的一些着急办理房产证的邻居，甚...
想要办理房产证的刘女士发现，最近，郑州的不动产登记中心的线上预约，很难预约成功。
“约了半个月，一次都没有约上。”刘女士说，自己多次打开郑州市不动产登记中心的线上预约窗口，但每次看到的都是“业务已经约满”。
刘女士的一些着急办理房产证的邻居，甚至选择了花钱去购买“黄牛”号。
“我都想找人买个号，可我自己又没有渠道。你知道去哪儿能找到‘黄牛’吗？”刘女士有些不好意思的捂着脸笑问道。
与此同时，郑州市正在加大对激活楼市的刺激，比如对郑州二环以外的区域，取消限购政策。
“黄牛”
连办个房产证都得找“黄牛”，郑州楼市真的这么火？
3月31日上午，第一财经记者实地走访郑州市房屋交易和不动产登记长江路服务大厅（下称“长江路大厅”）时发现，偌大的大厅内，坐满了前来办理面签、过户的业主。
刚走出大厅，便有手持卡片的“黄牛”围了上来，“是要办证吗？我这儿有号。”其中一位“黄牛”，顺手塞给记者一张办证卡片。
卡片上，预留的是“张经理”的电话，他在电话中告诉记者，如果想要当天即可办理的预约号，一个号最低1200块钱，如果想要的是次日或以后的预约号，一个号最低500块钱。
“现在成交量（确实）特别高了，光我自己，（2月份）一个月都卖了七八套。”与记者相识多年多的郑州房产中介马涛说，这要搁以前，一个月能卖出去一套就算烧高香了，而马涛所在的房产中介门店，不到10名员工，整个2月份就卖出了88套房子。
一份来自郑州市住房保障和房地产管理局的数据，似乎也佐证了郑州的楼市火热。该局3月20日发布的数据显示，与2023年1月数据相比，郑州2月商品住宅销售面积增长118.25%，住宅二手房成交面积增长22.2%。
对于火热的原因，马涛说，其中一个原因是，不断出台的购房激励政策，包括首套房首付降至20%，房贷利率最低3.8%等。
此外，郑州部分区域为了鼓励购房，还推出了发放购房券、购房补贴、契税补贴等措施，以郑州航空港区为例，3月30日，郑州航空港区建设局发布通告称，自2023年4月1日至2023年5月31日，在郑州航空港区购买新建商品房并网签备案的购房人，不限户籍、不限区域、不限人员身份、不限户型大小，均可享受300元/平方米的购房补贴。
不过，在另一些地产从业者看来，即便是不动产登记中心出现预约难，甚至出现了“黄牛”号，也不能说明楼市的火热。
反差
长江路大厅负责现场咨询的工作人员就告诉记者，近日，到长江路大厅办理面签、过户的业主，确实比以前多了不少，但这些人中，有不少人都是为了给孩子上学转户口。
某楼盘的置业顾问秦嘉也告诉第一财经，最近，不少业主之所以着急办理二手房过户，是因为，根据郑州市的中小学入学要求，要在5月31号之前完成房产过户、拿到房产证，才能不耽误孩子落户、入学。
“其实，不仅是今年，每年的一、二季度，都是学区房的过户高峰。”不过，秦嘉也坦陈，相对于去年，自己今年的业绩确实有所提升，基本上，每个月都有成交的客户，“（相对于去年）市场肯定是回暖的，但是回暖的增速，可能不是那么明显。”
德佑房产二手房中介冯海军（化名）说，虽然郑州一直在盛传，将首套房的购房首付降至20%，但实际上，在具体的落实上，并没有书面文件，相互之间大多是口口相传，甚至以讹传讹。实际上，目前郑州能够明确支持20%首付的，只有郑州航空港区，别的区域，都有很大的不确定性。
“都说回暖，但你再看看成交价，实际上跟疫情之前是没法比的。”冯海军以其刚刚经手成交的一套二手房举例说，这套面积97㎡的大两室，在2016年时，购房者给业主的报价是120万，结果，头天下午签的合同，第二天业主就反悔了，宁愿支付给对方3万元违约金，也不愿意出售了，“因为（一夜之间）房子涨了5万了，（业主）想等市场越来越好。”结果，等到这名业主因为资金短缺选择出售时，只卖了80万元。
郑州市住房保障和房地产管理局与今年3月20日发布的数据也显示，虽然2023年2月份的住宅二手房成交面积同比有所增长，但成交均价却同比下跌4.8%。
第一财经采访发现，虽然不少二手房的近期成交价确实较之前降低不少，但成交量却同比增加很多。
记者统计360房产网二手房数据发现，2023年3月，郑州二手房成交量为10418套，相对于2023年2月的7121套，环比增长46.3%。
但另一个耐人寻味的数据是，同样是2023年3月，郑州的新房成交量却比2023年2月环比减少1812套。
“（经过）疫情这几年，连换房（置换）的客户都少了。”冯海军忍不住感慨，现在他经手的不少二手房，很多都是夫妻之间离了婚，想卖房分家产的，或者是因为失业、做生意亏了钱，想把房子变现的，“感觉大家手里都没钱了。”
刺激
为何会呈现出数据的反差？冯海军说，一方面，是最近几年不断出现的“烂尾楼”，伤害了客户购买新房的信心，另一方面，也说明最近郑州不断出台的楼市刺激政策，确实推动了一些购房客户，特别是刚需客户的购房决心。
在冯海军看来，在如今的状况下，谈楼市火爆，实在是为时尚早。他以其门店所在的小区举例说，小区一共9栋楼，3000多户，以前，同时出租的房子，最多也就三四十套，如今，同样是这个小区，仅正在出租的房子，就多达200多套。而同样的两居室的房租，也已经从高峰时的2400元/月，下跌至如今的1500元/月了。
“（郑州的）房子一直在盖，每个月都有交房的小区，如今，郑州的房子，已经快够4000万住的了，但实际人口呢，即便是加上荥阳、中牟这些周边县市，也才1000多万。”虽然作为地产从业者，冯海军希望郑州的楼市能够日渐向好，但他也知道，面对如今楼市供大于求的局面，也许，郑州的房价再难回到2019年时的巅峰了。
而其所在的郑州市，为了吸引更多人才落户，早已将青年人才的购房补贴政策标准，从至少得是“双一流”建设高校本科毕业生，于今年3月悄然下调至专科生以上标准，即可享受购房补贴了。
目前，更多的楼市刺激政策仍在次第出台。
4月4日，郑州市房管局工作人员对第一财经记者表示，将对郑州二坏以外的区域，取消限购政策，这意味着，限购区域外的房产套数，不计入限购房产数量，购房时只需提供《郑州市购房申请表》、购房人身份证，并落实房屋有无赠与行为。
“基于郑州库存积压、去化缓慢的现状来说，扩大非限购区域，可以释放更多购房需求，促进楼市去化，缓解库存压力。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄说，限购区域的调整，对郑州房地产市场来说是利好，对提振市场信心有着重要作用。而且，不仅是郑州，近期已经有多城调整松绑限购及限售政策，其中不乏重点二线城市，预计后续还会有更多城市调整松绑五限政策。
