摘要：西安主城区土地资源紧张，已经是一个不争的事实，此前我们曾提出过，放眼中西部城市，就会发现，很少有西部省会城市像西安如此缺地。虽然，西安市总面积达10108平方公里，但西安适合城市发展的平原面积仅有四千余平方公里，仅占全市总面积的46.78%。...
西安主城区土地资源紧张，已经是一个不争的事实，此前我们曾提出过，放眼中西部城市，就会发现，很少有西部省会城市像西安如此缺地！
虽然，西安市总面积达10108平方公里，但西安适合城市发展的平原面积仅有四千余平方公里，仅占全市总面积的46.78%，不到一半；以秦岭北坡和骊山为主，广大山高沟深的山地与黄土台塬面积，多达5379平方公里，占到53.22%。
目前，最缺地的开发区，就是曲江新区，曲江新区核芯只有50平方公里，近年来土地供应逐渐减少，到2021年曲江供地更是仅有195亩，相当于高新区供应的十分之一。但曲江新区住宅需求量极大，新房市场无法满足需求，二手房价格更是难以遏制。
为了解决曲江新区土地资源紧张的问题，将曲江IP持续发挥价值，目前主要以“共建模式”联合开发，例如联合未央、临潼、雁塔、鄠邑、太白、蓝田等城区板块，这也是在土地资源紧张情况之下的一个特殊选择。
当然，除了“共建模式”之外，曲江在西安城区范围之内也在寻求突破，近期传出“少陵塬文旅融合创新产业园区”，便是一例。
12月21日，陕西省政府采购网-陕西省政府购买服务信息平台发布了《西安少陵塬文旅融合创新产业园区国土空间规划公开招标公告》。
根据招标公告显示，西安少陵塬文旅融合创新示范园区位于西安市东南部，北至长安区北行政边界，引镇街道办汇通路，西至韦鸣路、雁引路，东至浐河西岸，总占地53平方公里，更为关键的一点是，采购人信息为西安曲江新区土地储备中心。
这就意味着，西安东南方向或将成为曲江3.0的土地储备，续篇曲江一二期发展辉煌，规划包括长安区鸣犊街办、大兆街办东部、魏寨街办浐河以西、引镇街办大部分地区，从目前来看，这一片区域大多为村子，土地资源丰富。
根据地图范围来看，曲江新区核心区域面积51.5平方公里，而此次南拓面积就达到53平方公里，并且与航天基地无缝接驳，以雁引路和韦鸣路东段部分地区为界，这对西安东南发展来说无疑是个重大利好。
无独有偶，在2021年8月23日，西安市自然资源和规划局（市林业局）发布了航天城二期规划方案，与其他开发区发布规划含糊其辞不同，航天城二期“开发目标”清晰。
航天城二期规划范围 29.15平方公里，人口规模 33.2 万人，新区按照1万人/平方公里控制，地上总建设规模控制在3580万平方米，综合容积率很低。从曲江招标文件与航天公布文件结合来看，二者土地规划边界接壤，但发展方向却截然不同。
一方面，曲江三期发展文旅融合电子竞技和文化产业，另一方面航天二期发展总部经济园区、航天科技，二者规划促进东南部发展，有望助力曲江三次腾飞！
此时此刻，曲江新区所面临的的情况，是西安开发区之中，比较神奇的一例，因为，除了曲江新区之外，西安“五区一港两基地”之中，尚未出现土地资源殆尽的城区。
这就迫使曲江新区必须采用“共建模式”+“存量盘活”，于是“共建模式”之下，就出现了西安主城、环西安附近与曲江联合开发；“存量盘活”，就出现了曲江拆迁三爻、三兆，这两种开发方向，都为西安开发区提供了未来路径参考。
除了“少陵塬文旅融合创新产业园区”构想之外，曲江在城南主要经营三个板块，三爻板块打造“西安文化CBD”，引进华润集团，开发TOD大型商业中心、文化中心、摩天大楼；三兆板块打造文旅康养板块，聚集了万众、融创、中大、中海等房企，打造大型公园、高端酒店、康养医院等；公园南路板块打造“科教园”，联合雁塔区一起来发，紧傍曲江交大校区、创意谷等资源，进行板块环境优化。
目前，曲江一期、二期几乎断供，2021年供应楼盘屈指可数，上演了三场万人摇，最高3.9万人登记、3.3万人摇1074套房源，中签率仅3.18%；曲江二期西康高速旁的最高楼面地价已经2.4万/㎡（加上配套等综合成本）......
随着三爻、三兆、科教园的拆迁结束，曲江新区断供迫在眉睫，下一步只能推进曲江三期！
参考1:《2021年，影响西安发展的十个规划!》
参考2:《29.15平方公里，航天城二期规划发布，预计引进33.2万人！》
（文章于2022年1月12日发出）
